Dicas 03 nov 2025

O financiamento imobiliário é uma ótima alternativa para quem pretende adquirir um imóvel, mas não dispõe de todo o dinheiro para fazer o pagamento à vista. Contudo, a liberação do crédito depende de uma análise criteriosa feita pela instituição financeira sobre os documentos do candidato ao financiamento, do vendedor do imóvel e do próprio imóvel.

Isso significa que, se não houver o cuidado de reunir os documentos corretos, o empréstimo pode ser negado ou pode haver uma demora excessiva na liberação do dinheiro. 

Portanto, para ajudar você a reunir a documentação necessária para financiar um apartamento, nós preparamos este guia. 

Confira!

Tipos de financiamento e etapas da análise

O tipo de documentação necessária à liberação do financiamento imobiliário está condicionada à linha de crédito pretendida. 

Nesse aspecto, vale considerar os financiamentos pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e os financiamentos concedidos pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

Como o SFH utiliza recursos públicos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), há uma regra de exigência que é seguida por todas as instituições financeiras. 

O SFI, por sua vez, financia imóveis com recursos privados. Assim, os documentos exigidos variam para cada instituição que pode, inclusive, excluir alguns dos documentos que serão relacionados adiante.

Os documentos normalmente são exigidos em duas etapas. Em um primeiro momento, devem ser apresentados os documentos do proponente que pretende o financiamento imobiliário. Será a partir dessa documentação que a instituição financeira avaliará se ele tem condições de receber o crédito.

Em seguida, depois que o cadastro do proponente for aprovado, é preciso apresentar a documentação do imóvel e do vendedor. Elas servirão para comprovar, além da regularidade do imóvel, se a pessoa que está vendendo é, de fato, a proprietária dele e se não há nenhum impedimento para que ela realize a venda.

Documentos do comprador para financiar um apartamento

Os documentos do comprador do imóvel servem para atestar que ele não tem restrições de crédito ou legais que o impeçam de adquirir o financiamento. 

Portanto, serão exigidos os seguintes documentos do proponente do financiamento e também do cônjuge, se houver:

 

Categoria Documentos exigidos
Identificação pessoal Cópias autenticadas do RG e CPF
Estado civil Certidão de Nascimento (solteiros); 

Certidão de Casamento com regime de bens (casados);

Certidão com averbação (divorciados); 

Certidão e atestado de óbito (viúvos)
Endereço e renda Comprovante de endereço atual e comprovantes de renda (holerites, extrato bancário, declaração de contador etc.)
Imposto de Renda Cópia da última declaração com recibo de entrega
Regime de bens Escritura pública de pacto antenupcial (se o casamento for pós-1977 em regime de comunhão total ou separação de bens)
Certidões negativas Justiça Federal, cível, interdição e tutela, Fazenda Estadual e Municipal, protestos, INSS e tributos federais

Se houver alguma certidão positiva, deve ser encaminhada a certidão com inteiro teor da ação, para que ela possa ser analisada. Ainda, pode ser encaminhada certidão positiva com efeito negativo, quando os débitos já foram negociados e estão sendo pagos. 

Junto à documentação pessoal, também devem ser entregues os formulários fornecidos pela instituição financeira devidamente preenchidos.

Documentos adicionais para quem vai usar o FGTS

Se o comprador for utilizar o FGTS na compra, será necessário incluir:

  • Carteira de Trabalho (páginas com identificação e contrato ativo);
  • Extrato do FGTS dos últimos 2 anos;
  • Autorização para movimentação da conta vinculada;
  • Declaração de que é a primeira aquisição de imóvel residencial financiado pelo SFH (garante desconto nas despesas cartorárias).

Documentos do vendedor para financiar um apartamento

O vendedor e o cônjuge devem apresentar os mesmos documentos pessoais do comprador, incluindo as certidões negativas. Quando o vendedor é pessoa jurídica – como uma construtora -, a documentação varia de acordo com a forma de constituição da organização.

Quando se tratar de sociedade por cotas, devem ser apresentados:

Tipo de vendedor Documentos exigidos
Pessoa física RG, CPF, certidão de estado civil, comprovante de endereço e as mesmas certidões negativas exigidas ao comprador
Pessoa jurídica -Sociedade por cotas Contrato social e alterações registradas na Junta Comercial;

Procuração do representante legal (se aplicável); 

CNPJ;

Certificado de regularidade do FGTS
Pessoa jurídica – Sociedade anônima Estatuto social atualizado e publicado; 

Ata da eleição da diretoria; 

Procuração (se aplicável); 

CNPJ; 

Certificado de regularidade do FGTS

Além disso, o banco pode solicitar certidões negativas de ações judiciais, tributos e dívidas ativas (municipais, estaduais e federais).

Documentação do imóvel

Como o imóvel será dado como garantia de pagamento da dívida, no caso de o mutuário se tornar inadimplente, é imprescindível que a situação dele esteja completamente regular. 

O que deve ser comprovado pelos seguintes documentos:

Categoria Documentos exigidos
Propriedade Título de propriedade registrado em nome do vendedor e certidão dominial vintenária
Situação fiscal Certidão negativa de ônus reais e de IPTU
Construção nova Habite-se e Certidão Negativa de Débito do INSS (averbadas no cartório)
Outros Planta baixa; declaração negativa de débito de condomínio; laudo de avaliação; declaração de saldo devedor (se já houver financiamento)
Terreno foreiro Comprovante de pagamento de Foro

Esses documentos comprovam que não há pendências jurídicas ou fiscais e que o imóvel pode ser usado como garantia de financiamento.

Por que reunir toda a documentação antes de financiar um apartamento

Reunir todos os documentos antecipadamente evita atrasos e aumenta as chances de aprovação rápida do crédito. Além disso, contar com o suporte de profissionais especializados faz toda a diferença.

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